放任「虛坪灌水」不管　台灣民眾當冤大頭慣了？須重視立不動產登記專法

11
次閱讀

 台灣不動產登記雖有土地法地籍編及其授權訂定之土地登記規則為準據，以及內政部所發布無數解釋性與裁量性的行政規則，以協助登記機關辦理不動產登記作業上，得統一解釋法令，並利認定事實及行使裁量權；但不動產登記專家、政治大學地政系學者李志殷受訪表示，實務上，現行不動產登記相關法令仍有許多不完善與闕漏之處，急需檢討與改進，並應制定不動產登記專法。而對此，中華民國地政士公會全國聯合會於今（115）年3月份邀請國內產官學界菁英舉辦「建構不動產登記專法之必要性」座談會，同時也出版《不動產登記》期刊，以謀求健全不動產登記制度之整備，使人民財產權保障及不動產交易安全之維護，得以落實並提升。

實際上，不動產登記是指由登記機關依法定程序，將應不動產登記之事項，包括土地及建築改良物之標示、所有權及他項權利之取得、喪失及變更情形，記載於登記機關所設特定簿冊，並予公示之行政行為，其目的在於管理地籍、確定不動產權利及將權利狀態公示，以維護交易安全並作為課徵土地稅、推行土地政策之依據；不動產登記為國家之重要制度。實務上，現行不動產登記相關法令仍有許多不完善與闕漏之處，急需檢討與改進，並應制定不動產登記專法。

李志殷說明，民國94年司法院釋字600號解釋指摘，關於建築物（包含區分所有建築物）其所有權之登記程序及其相關測量程序，涉及人民權利義務之重要事項者，諸如區分所有建築物區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例…..等，於土地法或其他相關法律未設明文，本諸憲法保障人民財產權之意旨，尚有未周，應檢討改進，以「法律明確規定」為宜。 另外，監察院於民國98年提出98內正35字號糾正案，直指內政部放任建築法規不斷放寬不計入容積項目及地政法令常即配合修正予以測量登記，造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算，增加消費者負擔；監察院認為內政部對於「建物虛坪灌水問題」有怠忽修法之疏失，損及廣大消費者的權益保障，要求儘速檢討並提升不動產登記相關法令位階。

此外，監察院民國99年的99內調110調查案，提出主建物、附屬建物及公設登記範圍標準不一，直接關涉人民財產權益，要求內政部確實檢討。 地政士公會全聯會也認為，必須訂立專法規範不動產登記，是緣於憲法解釋與監察院糾正，若仍維持現行以行政命令為不動產登記的規範，已違反法律保留原則，也就是關於人民權利義務「重要事項」必須以法律定之。 李志殷指出，放眼國際諸國，台灣的登記權狀坪數包括公設在內，還將大廈之承重牆與主要樑柱測繪登記為專有部分，「確實是很奇怪，不僅損害購屋者之權益，且悖於登記學理，更不符事物之本質」，甚至其他諸多登記作法涉及合法性或合憲性疑義，亟待檢討與重構者，不勝枚舉。

因此，就不動產登記此一國家重要制度，內政部應主動積極重新檢討並制定不動產登記專法，始符合現代法治國家與憲法要求。 李志殷個人建議，「追求正義不能不計代價」，而且現今行政機關動輒得咎確有其難處，故在起草法案時，仍須考量社會整體之安定性，各方意見之折衝、衡平等，不必一昧追求一百分的正義，以降低阻力與衝擊。例如，對於公設登記，不必然全部揚棄，可採內政部正在推動的「虛坪改革」方案，降低部分公設比。若此，或能有助於立法工作之推展，但對法制上必要的改革，還是要有所堅持，不能一如既往遇事則縮、敷衍以對，始符合號稱進步、改革的政府，並無愧於人民之託付。